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业主和物业的“焦点矛盾”究竟该如何破解

发布日期:2022-05-22 12:53   来源:未知   阅读:

  牛人牛企齐聚杭州 提供3万岗位的人才盛会就要来了,近日,江西省人大常委会召开网上立法听证会,就《江西省物业管理条例(修订草案)》的几个重大条款细节如何修改,听取社会各界人士的意见和建议。

  此次听证会征集16名听证陈述人参加,涵盖基层物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、社区居委会、业主、建设单位、物业服务企业、专家学者、律师等方面的代表。

  会上,各位听证陈述人围绕新建住宅前期物业费政府指导价及前期物业服务合同期限、物业管理委员会的组成及其职责定位、物业费定价机制、物业服务企业应当如实公示、及时更新的内容和项目等人民群众普遍关注的焦点问题,从不同角度发表了自己的意见和建议。

  “物业管理是关系群众日常生活的‘关键小事’。”江西省人大常委会法工委相关负责人表示,现行的《江西省物业管理条例》颁布于2012年。10年过去了,条例的一些规定已经不能适应社会发展的新形势、新要求,在贯彻实施中存在物业服务企业提供服务不到位、业主自治落实不到位、违法问题监督执法不力、物业服务收费市场调节机制不健全等突出问题,修订法规势在必行。

  目前,国家仅规定了对保障性住房物业费实行政府指导价,那么新建住宅前期物业费和没有通过公开招投标方式选聘物业服务企业的住宅物业费应当如何定价?

  对这一问题,有听证陈述人认为,目前物业服务市场竞争不充分,新建住宅前期物业费、保障性住房物业费和没有通过公开招投标方式选聘物业服务企业的住宅物业费都应当实行政府指导价,并明确由哪些部分组成,要与物业服务项目相对等。

  “实行政府指导价要根据服务等级制定不同层级的费用标准,适当留有一定浮动空间,并定期进行调整。这样既可以有效避免前期物业费过高,又能保持市场的适当灵活性,满足不同业主的服务需求。”有听证陈述人建议,应当将停车收费标准也列入政府指导价范围目录,且收费标准应当限高不限低。

  但有的听证陈述人则认为,非保障性住房物业费不能实行政府指导价。理由是物业管理是民事行为,应实行市场调节价。如果地方性法规对实行政府指导价作硬性规定,将与国家价格改革政策相关文件精神不符。

  建设单位在出售新建物业前,应当依法选聘前期物业服务企业,并签订前期物业服务合同。我国法律对于前期物业管理服务合同的期限没有具体规定,但实践中大量存在前期物业合同时间过长等问题,导致物业交付后长期处于前期物业管理阶段。

  对此,不少听证陈述人认为,前期物业服务合同的时间太长,不符合潜在市场主体公平竞争要求,不利于激励创新创优,不利于促进中标住宅物业服务企业规范服务,也不利于维护业主合法权益。从物权角度来说,建设单位将商品房售卖给业主之后,物权已经转移给业主,小区的物业管理工作应该由全体业主决定,如果前期物业服务合同期限过长,建设单位作为甲方,长期代替业主履行业主权利,是一种越权行为。

  “应当对前期物业服务合同期限作出规定,建议期限一般为两年,最长不得超过三年。”还有听证陈述人建议,对前期物业服务合同期限作出规定,有利于解决现实中大量存在的前期物业公司管理时间过长等问题,体现了公平和收费合理的原则。

  不过,有听证陈述人却认为,前期物业服务合同不能设定期限,因为这样规定不符合民法典和国务院《物业管理条例》的相关规定,而且从操作层面看,房屋从销售到全部交付普遍周期在两年以上甚至更长,规定期限会导致承诺物业服务与实际交付后不一,不利于小区物业服务的稳定,损害未交付入住业主权利。

  业主大会和业主委会员成立难、运行难,是目前物业管理中存在的突出问题。目前江西省绝大多数物业小区没有成立业主大会和业委会,业委会成立后不作为、乱作为的情况也时有发生。因此,通过立法建立健全物业管理委员会制度不失为一种切实可行的举措。

  面对这种情况,有听证陈述人认为,针对无法选举产生业委员或者业委会不能正当履行职责的住宅小区,应当由街道办事处、乡镇人民政府组织成立物业管理委员会,代行业主委员会职责。这样规定完全符合民法典有关规定及中央关于加强和改进社区治理有关文件精神,另外不少省份也都构建了物业管理委员会的制度。

  “要细化规定,明确物业管理委员会的性质、如何承担民事责任,同时明确成立及解散条件、具体人员构成、权利与义务等问题,并建立切实可行的约束和监督机制。”有听证陈述人补充建议。

  还有听证陈述人建议,要明确成立业委会应当有十名以上业主联名向街办、乡镇或区、县物业管理部门提交申请;物业管理委员会中业主代表人选,需有物业管理区域5%以上的业主联名推荐,并给予业主代表适当的补助。

  实践中,物业服务企业常常利用“霸王条款”,自立收费项目、自定收费标准、自定服务期限,对业主作出不公平、不合理规定,并且物业合同到期后拒不退出,严重侵害了业主合法权益。

  有听证陈述人提出,针对住宅物业服务企业未通过公开招投标方式选聘进驻小区服务,以及利用格式合同“霸王条款”侵害业主合法权益等情形的,在物业服务合同到期后,应当由物业管理主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府组织依法采取公开招投标方式重新选聘物业服务企业。

  有听证陈述人则认为,前期物业服务合同和后续物业服务合同都是业主与物业服务企业约定的行为,签订生效后就具有法律约束力,民事合同内容合法与否,不宜由行政机关来干预。

  有听证陈述人建议,为避免物业收费过高,物业服务企业没有通过公开招投标方式参与住宅物业服务,在物业服务合同期满后仍然需要继续从事物业服务的,住宅物业费应当执行政府指导价;业主大会成立后,物业费是否执行政府指导价,由业主大会决定。

  “不应该采取行政手段对市场价格进行干预,物业费价格应由业主大会与物业服务企业协商确定,并在合同中明确,政府指导价只能作为参考,不宜强行要求执行政府指导价。”有听证陈述人这样认为。

  物业服务企业向业主收取的物业费是如何支出的,都去向何方?实践中大部分物业服务企业都没有向业主公开过物业管理期间的物业收支项目及明细等,严重侵犯了业主的权益。同时,物业服务公司提供的服务却通常难以让业主满意,在这种情况下,不可避免会产生业主与物业企业之间经常性的矛盾和冲突。

  对此,有听证陈述人认为,业主向物业服务企业缴了服务费用,业主享有知情权、监督权,物业服务企业应当向业主如实公示并及时更新上一年度物业服务合同履行及物业费收取和使用情况,本年度物业服务项目收支预算和上一年度公共水电费用分摊情况、专项维修资金使用情况、共有部位和共用设施设备经营所得收益及使用情况,包括利用业主共有的道路或者其他场地设置的停车位、车库出售和出租、管理等情况。

  “要细化物业服务合同的内容,如果业主对物业服务企业服务费用公示内容提出异议的,物业服务人应当予以答复;物业服务人利用物业管理区域共用部位、共用设施设备进行经营的,应当将公共收益单独列账,其公共收益在扣除合理成本后归业主共有,全部用于小区住宅外墙装修、公用设施设备建设和维护,严禁物业服务企业挪作他用。”有听证陈述人建议。